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스터디홀릭 운영자 강명규쌤입니다.

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5. 부동산

- 학군지 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟았어요. 강남은 토지거래허가제까지 시행돼서 분당이 반사이익을 얻기도 했지요. 대치동의 대안으로 분당을 택한 분들이 있거든요. 분당은 도로가 잘 되어 있어 라이드도 가능하고, 신분당선이나 분당선을 타면 아이 혼자서도 대치동 학원에 다닐 수 있어요. 대치동 학원이 직접 운영하는 직영학원도 분당에 여러 곳 있고요. 강남을 누르니 풍선효과가 발생한 거예요.

- 이제 학군지 진입은 더 어려워졌어요. 매매는 물론이고 전세로 들어가는 것조차 어려워졌어요. 집값이 너무 급격히 올라 매매하기 불안해졌거든요. 

- 유명 학군지는 대부분 오래된 동네라 집이 낡아 집값 외에도 돈이 많이 들어가요. 인테리어라도 하려면 추가 비용이 만만치 않거든요. 임금 및 자재값 상승으로 인테리어 비용이 최근 몇 년 사이 크게 올랐어요. 샤시까지 새로 하려면 평당 150만 원 정도가 들어요. 복비에 세금에 인테리어까지 합치면 30평 대 집을 사는데 집값 외로 1억 이상 더 들기도 해요. 학군지 신축은 가격이 넘사벽이라 물려받은 재산이 많지 않으면 전문직 맞벌이도 구매하기 힘들어요.

- 비학군지 역세권 신축도 가격이 하늘을 찌를 듯 올랐어요. 그래서 학군지 구축이냐 비학군지 신축이냐 고민하는 분도 많아요. 아이 교육을 생각하면 학군지 구축인데 삶의 편리성이나 투자를 생각하면 비학군지 역세권 신축이 눈앞에 아른거려요. 그래서 투자를 위해 비학군지 신축을 사신 후 전세 놓고 학군지 구축으로 전세 오시는 분도 계세요.

- 비학군지 신축을 사서 입주해도 학군에 대한 아쉬움이 남아요. 비학군지 신축의 발목을 잡는 요소 중 하나가 학군이어서요. 지역이 통째로 개발된 신도시는 경제력이 다들 비슷하지만, 재건축이나 재개발한 지역은 신축 아파트와 인근 주민 간의 경제력 차이가 크게 발생하기도 해요. 그래서 신축 아파트 1~2곳이 입주하는 정도로 기존 학군지를 넘어서기는 어려워요.

- 신축 아파트가 들어서면 지역 아이들의 학력이 좋아져요. 부모의 경제력이 아이들 학력에 미치는 영향이 크니까요. 하지만, 신축 아파트는 입주 초기에 전세 물량이 쏟아져나와 전세가가 상대적으로 저렴해요. 전세가 3바퀴 정도 돌아야 제값을 찾죠. 실입주하신 분 중에도 대출받은 분이 많아 입주 초기에는 교육비를 넉넉히 쓰기 어려워요. 그래서 경험 있는 원장은 신도시가 생기거나 신규 아파트가 들어서도 곧장 개원하지 않고 5~6년 정도 지켜봐요.

- 비학군지 신축 아파트에 입주했다가 아이 교육 때문에 학군지 구축으로 옮기는 분도 있어요. 세금 때문에 매매가 어려우면 전세 놓고 전세 가면 돼요.

- 2기, 3기 신도시는 인근 지역 똘똘이들을 빨아들이며 그 지역 강자가 될 거예요. 하지만 신규 신도시나 신축 아파트 단지 상가는 월세가 너무 비싸 학원이 입점하기 어려워요. 학원 원장이 좋아하는 건물은 3~5층 정도의 월세 저렴한 건물이에요. 엘리베이터나 주차장이 잘 되어 있는 신축 건물은 월세가 부담스럽죠.

- 언택트 시대가 와서 학군지 집값이 폭락할 거라는 분도 계세요. 아마 아이가 어리거나 없는 분이실 거예요. 학교 온라인 수업 시켜보신 분은 생각이 달라요. 말이 온라인 수업이지 온라인 자습이에요. 쌍방향 수업은커녕 유튜브 링크 몇 개 걸어놓고 끝내는 선생님도 있어요. 진짜 한숨 나와요. 학원 온라인 수업이랑 너무 비교돼요.

- 언택트 시대가 되면 공교육은 더 무너지고, 사교육과 부모의 영향력은 더 강해질 거예요. 엄마가 아침에 깨워놓고 나가면 하루종일 게임하거나 동영상 보는 애도 많거든요. 그래서 중위권이 무너졌어요. 나중에 정상등교 하게 되면 지역 간, 학교 간, 학생 간 학력 격차가 극명하게 드러날 거예요. 

- 언택트 시대가 되도 학군지 인기는 여전할 거예요. 1타 강사 강의를 저렴한 가격에 인강으로 들을 수 있어도 대치동 학원은 새벽부터 줄을 서는 것처럼요.

- 학령인구가 줄어 학군지 집값이 폭락할 거라는 분도 계세요. 그런데 현장에서 학부모 상담을 해보면 가구당 자녀 수가 줄었을 뿐 교육비 지출액은 크게 줄었다는 느낌이 안 들어요. 예전에 2명한테 쓸 돈을 1명한테 쓰더라고요. 그래서 1인당 사교육비는 매년 상승하고 있어요. 인구가 줄면 도심회귀현상이 발생하는 것처럼, 가구당 자녀 수가 줄면 학군지 집중 현상도 심화될 수 있어요.

- 정부 정책으로 인해 집값은 폭락할 수밖에 없으니 기다리라는 분도 계세요. 그런데 우리 애는 지금 당장 학교를 다니고 공부 해야 돼요. 나중에 집값 떨어져 학군지로 이사갈 수 있게 됐을 때는 우리 애가 졸업한 후일 수도 있어요. 애들은 기다려주지 않으니까요. 나중에 금송아지 주겠다고 하지 말고 지금 당장 먹을 떡을 주세요.

- 1주택자조차 투기꾼으로 보는 분이 계세요. 대출 받아 사는 것은 자기 능력을 넘어선 투기라면서요. 그런데 돈 벌고 싶어서가 아니라 애 잘 키우고 싶어 집 산 분도 많아요. 특히, 학군지는 실거주 목적으로 사신 분이 많아요. 전세로 오신 분도 애들 졸업할 때까지 장기 거주할 목적으로 오신 분이 많고요. 그래서 집값 오르는 게 별로 반갑지 않아요. 세금만 올랐다는 느낌이에요. 당장 팔 게 아니어서요.

- 그래도 집값 올랐으니 좋은 일 아니냐고요? 맞아요. 안 오른 것보다 좋죠. 그런데 그건 집 있는 사람 이야기에요. 집 없는 사람은 아주 환장해요. 게다가 1주택자 중에는 집값이 오르지 않기를 바라는 사람도 많아요. 그래야 더 큰 평수로 갈아탈 수 있거든요. 애들이 자라서 점점 더 큰 집이 필요해요. 1주택자는 집값 오르는 것보다 내 집 평수가 오르는 게 더 반가워요. 애들 짐 때문에 넓은 집으로 이사 가고 싶은 분도 많거든요.

- 넓은 집 살고 싶으면 외곽으로 나가면 되지 않냐고요? 외곽으로 가면 집만 넓어져요. 학교도 멀고 학원도 멀어서 공부시키기 힘들어요. 그래서 좁고 오래된 집이어도 학군지로 이사 오는 거예요. 학군지 아이들이 공부 잘하는 이유는 그 정도로 부모의 교육열이 높기 때문이에요. 학군지 부모는 넓고 깨끗한 집과 주차장 대신 아이 교육을 선택한 거예요.

- 상대적 박탈감을 해소하는 대표적인 방법 중 하나가 계층 분리에요. 계층 이동의 사다리를 끊으면 위로 올라가려는 의지가 줄어 장기적으로 불만도 줄어요. 저들과 나는 애초부터 다른 계층이라는 생각을 심어주는 거예요. 돈이 몇 천이 부족하면 어떻게든 채워서 올라가려고 버둥거리지만 몇 억이 부족하면 아예 포기해버리니까요. 그리고 욜로라는 정신승리의 세계로 들어가죠. 따뜻한 개천 생활에 만족하면 하늘로 올라갈 꿈을 잊게 돼요. 꿈이 없는 사람은 숨 쉬는 인형에 불과할 뿐인데요.

- 그렇게 오른 집값을 받아줄 사람이 없어 결국 폭락할 거라고요? 캉쌤은 경제전문가도 아니고 부동산 전문가도 아니어서 거기까지는 잘 모르겠어요. 하지만 이번에 카카오게임즈에 공모청약 증거금이 58조 원이 넘게 몰린 것을 보면 우리나라에 돈 많은 사람은 정말 많다라는 생각이 들어요. 돈은 나만 없을 뿐이에요. 내가 못 푸는 문제라고 남도 못 푸는 게 아니니까요.

- 목동이 재건축을 진행하면 강남 전세가는 더 높아질 거예요. 목동 부모님을 만족시킬 학군지는 대치동밖에 없으니까요. 대치동 전세가가 너무 올라 분당이나 평촌을 선택하는 분도 있을 거예요. 과천은 학교 수가 적지만 평촌 학원가를 이용할 수 있어 과천도 목동분들에게 관심의 대상이 될 수 있어요. 목동 재건축이 불러올 파급효과가 엄청 커서 정부가 쉽사리 허가를 내주지 않을 거예요.

- 학군지 집값을 잡는 가장 빠른 방법은 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시를 대대적으로 재건축하는 거라고 생각해요. 물량에는 장사없고, 학부모들이 좋아하는 학군 지역이라 1기 신도시가 재건축되면 서울에서도 빠져나가는 사람이 많을 거예요. 교통도 제대로 안 깔린 애먼 지역에 신도시 만들지 말고 인프라 완비된 기존 지역을 업그레이드하면 좋겠어요. 서울 내에도 업그레이드 할 곳이 많고요. 하지만, 그렇게 하면 배 아픈 사람들이 생길 거예요. 배 고픈 것은 참아도 배 아픈 것은 못 참는 사람들이 있어서요. 그래서 1기 신도시 재건축 허가가 쉽지 않아보여요. 이미 정답이 쓰여진 선택지가 있는데 애써 외면하고 추가 선택지를 어거지로 만들어 내려고 하니 정말 답답해요. 혹시, 누가 거기 땅 가지고 계신가요?

- 학군이 좋으니 집값이 오르고, 집값이 오르니 학군은 더 강해져요. 선순환 효과가 발생하는 거예요. 여기에 정부가 기름을 부었고요. 자본주의 사회에서 희소성은 가치 상승을 의미할 뿐인데요. 앞으로 그들만의 리그가 더 공고해질 겁니다. 높은 분들이 바라는 국민은 큰 꿈을 꾸며 열심히 노력하는 개천용이 아니라 따뜻한 개울에 만족하는 개가붕이니까요. 그 분들 눈에 개천용은 공부 좀 잘 했다고 월급 더 받으려고 하는 적폐에 불과할 수 있거든요.

- 앞으로는 어디에 사느냐가 그 사람의 계층을 나타내는 지표가 되고, 그게 아이들에게 대물림될까 봐 걱정됩니다. 부동산 가격이 올라갈수록 거주이전이 어려워져 학군은 더욱 강화될 겁니다.

내용이 길어져서 7편으로 이어집니다.

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